Никакие родственные отношения, даже самые близкие, не являются юридическим основанием для того чтобы распоряжаться не своей собственностью. Когда недвижимостью владеют несколько собственников, а сдать в аренду ее хочет один из них, ему придется позаботиться о нотариально заверенной доверенности всех совладельцев или об их личном присутствии при заключении договора найма и подписи под этим документом.
Опись имущества в квартире
Для того чтобы арендодатель обезопасил себя в случае намеренной или нечаянной порчи имущества и других вещей, оставленных в помещении, необходимо составить образец описи имущества, которую надо приложить к договору найма. Она может быть документально зафиксирована непосредственно в тексте договора или в приложении к договору. Опись имущества должна быть максимально полной, то есть отражать не только количество всех вещей, оставленных арендатору в пользование, но и все характеристики предметов: внешний вид, год, модель выпуска, степень работоспособности, дефекты, царапины, износ, если таковые имеются.
Грамотно составленная опись станет гарантом сохранности имущества и позволит оценить его состояние после съезда арендаторов.
Составление договора
Если ваш арендатор является физическим лицом, то необходимо заключить с ним договор найма квартиры (жилого помещения). Если квартира передается юридическому лицу, то документ будет классифицироваться, как договор аренды.
При этом можно пользоваться эталоном стандартного договора, в котором прописаны все обязанности обоих сторон, а также добавлять те пункты, которые арендодатель посчитает уместными. К основным обязанностям арендатор можно отнеси следующее: поддержание помещения в соответствующем состоянии; текущий ремонт, появившихся за период пользования имуществом или возмещение убытков за свой счет; обеспечение сохранности; самостоятельная замена мебели и бытовой техники по мере износа; внесение платы в оговоренное число месяца.
Дополнительно в обязанности арендатора можно включить, к примеру: поддержание помещения в соответствующем состоянии; самостоятельную оплату коммунальных услуг; проведение текущего ремонта всех дефектов, поломок, появившихся за период пользования.
При составлении договора следует всегда помнить, что при неправильно оформленном документе риску будут подвергаться не только деньги, но и имущество арендодателя.
Риски при заключении договора аренды и их оптимизация
Процесс согласования и, в конечном счете, подписания договора аренды достаточно сложен. Происходит конфликт интересов сторон, при котором каждая пытается обеспечить себе максимально выгодные условия и это не только размер арендных платежей, но и многие другие, на первый взгляд незначительные условия договора.
Помещение
В данном случае речь идет о полном соответствии фактического состояния помещения его характеристикам по документам. Необходимо сверить соответствие реальной площади и планировки помещения тем же характеристикам, указанным в технической документации. По закону, по истечении срока аренды помещение должно быть возвращено в первоначальном состоянии с учетом нормального износа. А «пропустив» неузаконенную перепланировку, арендатор рискует после окончания срока аренды столкнуться с неприятной ситуацией, когда арендодатель, принимая помещение, требует вернуть его в первоначальное состояние, соответствующее документам. И уже неважно, что перепланировка была произведена не арендатором, а арендодателем. По документам выходит как раз иное.
Если же помещение полностью соответствует документам, но нуждается в перепланировке ввиду характера деятельности арендатора, то в договоре необходимо заручиться согласием на то арендодателя, дабы не оказаться в описанной выше ситуации. Кроме того, будет не лишним договориться о судьбе неотделимых улучшений (такие улучшений, которые не могут быть отделены от имущества без причинения вреда ему, например, система пожарной и охранной сигнализации).
Конечно, полностью провести переделку за счет арендодателя вряд ли получится, но можно договориться о различного рода преференциях для себя. Так, одним из инструментов оптимизации расходов арендатора могут служить так называемые «арендные каникулы» – период времени с даты заключения договора, когда арендная плата не начисляется. Чаще всего такой период можно установить на время проведения ремонта в помещении.
Арендная плата и иные расходы
Арендная плата – это, пожалуй, один из важнейших пунктов договора аренды, который вызывает значительное количество споров между сторонами. Дабы избежать вероятности повышения арендной платы в любое время и в любом размере недостаточно просто определить в договоре размер арендных платежей. Необходимо закрепить максимально длительный период времени, в течение которого арендная плата остается неизменной и повышению не подлежит. Кроме того, в настоящее время достаточно распространена практика включения в договор аренды условия о праве арендодателя изменять арендную плату в уведомительном порядке. Пропустив такое право арендодателя, поверив его заверениям, что это будет не чаще раза в год и только на размер инфляции, можно обеспечить себе дополнительную головную боль. Поэтому необходимо включить в договор условие, что размер арендной платы изменяется только по письменному соглашению сторон.
Срок договора
В зависимости от ситуации арендатору может быть выгодно как заключение краткосрочного договора аренды, так и долгосрочного.
Что касается варианта с краткосрочным договором аренды, то выгоден он в первую очередь тем арендаторам, которые не осуществляют больших вложений в предмет аренды, оборудование, персонал. Тем, кто только стартует в бизнесе и не уверен в успехе своего дела или правильности выбора помещения в данном месте.
Долгосрочный договор аренды защитит интересы арендатора, понесшего серьезные расходы на обустройство помещения или крайне заинтересованного в аренде именно этого помещения. В данном случае нужно трезво оценить перспективы своей деятельности, чтобы определиться с оптимальным сроком аренды, но ситуация может кардинально поменяться в любой момент и аренда именного этого помещения перестанет быть актуальной. Поэтому необходимо предусмотреть в договоре право на односторонний отказ арендатора от исполнения договора.
Арендодатель может ввести аналогичное право и для себя, но его можно ограничить двумя видами сроков. Во-первых, можно установить период времени, до истечения которого, арендодатель не может воспользоваться правом на односторонний отказ от исполнения договора. И во-вторых, закрепить максимально длительный срок, за который арендодатель должен уведомить арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора.
В договоре необходимо четко определить, на кого возлагается обязанность по государственной регистрации аренды (если срок договора равен трем годам и более) и срок, в течение которого другая сторона обязана предоставить необходимые для регистрации документы. Это позволит избежать уклонения от регистрации, и в случае необходимости заставит такую регистрацию осуществить.
И в случае заключения краткосрочного договора аренды, и при долгосрочном характере отношений, срок аренды все равно ограничен. Истечение указанного в договоре срока вовсе не означает прекращение арендных отношений. Если стороны продолжают исполнять свои обязанности, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Однако суды не считают данную норму гражданского кодекса императивной, и если в договоре есть условие, отменяющее автоматическое продление аренды, то суды в большинстве случаев считают договор прекратившимся. Поэтому можете указать в тексте договора его автоматическое продление по истечении срока аренды так же, как и преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок.
Коммунальные платежи
Кроме арендной платы существуют и иные платежи, которые придется оплачивать дополнительно, если они не включены в арендную плату. К их числу относятся, например, коммунальные расходы. А если арендуемое помещение находится в торговом центре, то можно столкнуться с платежами в виде сбора за открытие, маркетингового сбора, рекламного сбора и т. д. Поэтому при подписании договора необходимо четко понимать, из чего складывается арендная плата и что придется оплачивать сверху. А в идеале включить в договор условие, что все расходы, не нашедшие отражение в договоре аренды, ложатся на арендодателя.