Menu

На вопросы читателей "Мегаполиса"

отвечает юридический партнер правового центра "Вигенс" 

Александр Гайворонский

(Вы можете задать свои вопросы, использую форму в нижней части страницы)

imarat stroy
aiu kurulush

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости

В последние годы одной из самых распространенных сделок в стране стала сделка, связанная с куплей и продажей недвижимости. Многие граждане стремятся продать принадлежащую им недвижимость в силу различных причин. Одни не могут содержать ее из-за высокой стоимости коммунальных услуг, другие хотят выручить за нее деньги на жизнь.

По своей сути «сделка купли-продажи» есть передача права собственности одним человеком другому на недвижимое имущество за определенную сумму. Ее смысл заключается в совершении определенных юридически значимых действий.

В ходе ее проведения заинтересованными лицами подписывается договор купли-продажи. В нем указываются условия сделки, порядок ее совершения, права и обязанности участников сделки, их ответственность. Если покупатель даст за недвижимость установленную продавцом цену, то договор купли-продажи обязует его передать недвижимость покупателю. Он, в свою очередь, обязуется принять ее, уплатив денежные средства.

Во многих случаях встает непростой вопрос оспаривания договора уже совершенной сделки. Если судебным органом договор купли-продажи недвижимости признается недействительным, то он не несет никаких юридических последствий с момента его подписания. Норма предусмотрена в указаниях Гражданского кодекса, который регламентируют вопросы относительно сделок.

Договор относится к категории недействительного в ходе ее оспаривания либо из-за ничтожности сделки.

С точки зрения юриспруденции, сделка может быть оспоримой или же ничтожной.

В первом случае сделка признается судебным органом недействительной, если заинтересованная сторона может предъявить весомые законные основания. Процедура оспаривания сделки предполагает обращение заинтересованных сторон с исковым заявлением в судебный орган. При этом они заявляют, что их интересы в отношении недвижимости не были учтены либо нарушены, когда заключался договор купли-продажи. Например, такого рода иск может подать наследник имущества скончавшегося человека, если его право распоряжение им было не учтено. Он вправе подать исковое заявление в судебный орган о признании сделки недействительной. Не исключается вероятность разрешения спорной ситуации в результате досудебного регулирования. При оспариваемой сделке за заинтересованным лицом остается право выбора разрешения конфликта.

Второй случай касается сделок, которые были совершены с явным нарушением нормативов правовых актов. Она не имела оснований для совершения, поэтому договор не должен быть заключен. Обстоятельство предполагает бесспорность и однозначность недействительности сделки. Например, в результате совершения сделки была продана недвижимость, принадлежащая на праве собственности несовершеннолетнему лицу. Действие считается неправомерным, поэтому при выявлении такого рода факта сделка обретает ничтожность.

Зачастую проведение мошеннических схем осуществляется в ходе мнимой сделки. Под ней подразумевается создание видимости сделки, которая не влечет за собой правовые последствия. Например, недвижимость переоформляется на подставное лицо в силу различных факторов. Что касается притворной сделки, то она совершается в целях прикрытия другой сделки. Например, продажа недвижимости осуществляется под видом процедуры займа. Если заемщик так и не получил денег, следует оспорить договор займа по безденежности.

Сделку можно оспорить только путем подачи в судебный орган искового заявления. Основания для оспаривания сделки:

??сделка совершена без требуемого в силу закона согласия, которое должно дать третье лицо или государственный орган исполнительной власти, недвижимость была продана без разрешения родителей законными представителями несовершеннолетнего лица без разрешения органа опеки и попечительства;

??сделка совершена лицом, которое было признано ограниченно дееспособным. В этом случае в обязательном порядке требуется разрешение органа опеки и попечительства;

??сделка совершена лицом, который не понимал своих действий, не осознавал их последствия, не мог управлять ими. Например, продажа недвижимости в состоянии алкогольного либо наркотического воздействия, пребывание в состоянии аффекта;

??сделка совершена под влиянием чужой воли. Как правило, условия сделки неверно либо искаженно выражают волю одного из ее участников. Например, он не совершил бы сделку, если бы обладал подлинной информацией о приобретаемой недвижимости;

??сделка совершена под влиянием принуждения, шантажа, запугивания.

Что можно предпринять до регистрации договора

Как правило, любая сделка по купле-продаже недвижимости сопровождается получением задатка, подписанием предварительного договора. Он составляется по аналогии основного договора. Приобретатель имеет право обратиться в судебный орган с исковым заявлением, если продавец не исполнил его условия. В нем должна быть изложена просьба о признании договора недействительным. Что касается задатка, то продавец обязан дать расписку о получении некой суммы от приобретателя.

Она подтверждает факт получения продавцом денег, поэтому входит в число обязательных документов. Если приобретатель нарушил условия договора, то задаток остается у продавца.

Нужно предпринять меры, позволяющие аннулировать договор купли-продажи до сдачи его на регистрацию. Соответственно нормативам он считается заключенным со времени, когда произведена государственная регистрация договора.

Нужно также учесть факт, что до ее прохождения собственником недвижимости остается продавец.

Поделится в
back to top

Случайные

Follow Us