По своей сути «сделка купли-продажи» есть передача права собственности одним человеком другому на недвижимое имущество за определенную сумму. Ее смысл заключается в совершении определенных юридически значимых действий.
В ходе ее проведения заинтересованными лицами подписывается договор купли-продажи. В нем указываются условия сделки, порядок ее совершения, права и обязанности участников сделки, их ответственность. Если покупатель даст за недвижимость установленную продавцом цену, то договор купли-продажи обязует его передать недвижимость покупателю. Он, в свою очередь, обязуется принять ее, уплатив денежные средства.
Во многих случаях встает непростой вопрос оспаривания договора уже совершенной сделки. Если судебным органом договор купли-продажи недвижимости признается недействительным, то он не несет никаких юридических последствий с момента его подписания. Норма предусмотрена в указаниях Гражданского кодекса, который регламентируют вопросы относительно сделок.
Договор относится к категории недействительного в ходе ее оспаривания либо из-за ничтожности сделки.
С точки зрения юриспруденции, сделка может быть оспоримой или же ничтожной.
В первом случае сделка признается судебным органом недействительной, если заинтересованная сторона может предъявить весомые законные основания. Процедура оспаривания сделки предполагает обращение заинтересованных сторон с исковым заявлением в судебный орган. При этом они заявляют, что их интересы в отношении недвижимости не были учтены либо нарушены, когда заключался договор купли-продажи. Например, такого рода иск может подать наследник имущества скончавшегося человека, если его право распоряжение им было не учтено. Он вправе подать исковое заявление в судебный орган о признании сделки недействительной. Не исключается вероятность разрешения спорной ситуации в результате досудебного регулирования. При оспариваемой сделке за заинтересованным лицом остается право выбора разрешения конфликта.
Второй случай касается сделок, которые были совершены с явным нарушением нормативов правовых актов. Она не имела оснований для совершения, поэтому договор не должен быть заключен. Обстоятельство предполагает бесспорность и однозначность недействительности сделки. Например, в результате совершения сделки была продана недвижимость, принадлежащая на праве собственности несовершеннолетнему лицу. Действие считается неправомерным, поэтому при выявлении такого рода факта сделка обретает ничтожность.
Зачастую проведение мошеннических схем осуществляется в ходе мнимой сделки. Под ней подразумевается создание видимости сделки, которая не влечет за собой правовые последствия. Например, недвижимость переоформляется на подставное лицо в силу различных факторов. Что касается притворной сделки, то она совершается в целях прикрытия другой сделки. Например, продажа недвижимости осуществляется под видом процедуры займа. Если заемщик так и не получил денег, следует оспорить договор займа по безденежности.
Сделку можно оспорить только путем подачи в судебный орган искового заявления. Основания для оспаривания сделки:
??сделка совершена без требуемого в силу закона согласия, которое должно дать третье лицо или государственный орган исполнительной власти, недвижимость была продана без разрешения родителей законными представителями несовершеннолетнего лица без разрешения органа опеки и попечительства;
??сделка совершена лицом, которое было признано ограниченно дееспособным. В этом случае в обязательном порядке требуется разрешение органа опеки и попечительства;
??сделка совершена лицом, который не понимал своих действий, не осознавал их последствия, не мог управлять ими. Например, продажа недвижимости в состоянии алкогольного либо наркотического воздействия, пребывание в состоянии аффекта;
??сделка совершена под влиянием чужой воли. Как правило, условия сделки неверно либо искаженно выражают волю одного из ее участников. Например, он не совершил бы сделку, если бы обладал подлинной информацией о приобретаемой недвижимости;
??сделка совершена под влиянием принуждения, шантажа, запугивания.
Что можно предпринять до регистрации договора
Как правило, любая сделка по купле-продаже недвижимости сопровождается получением задатка, подписанием предварительного договора. Он составляется по аналогии основного договора. Приобретатель имеет право обратиться в судебный орган с исковым заявлением, если продавец не исполнил его условия. В нем должна быть изложена просьба о признании договора недействительным. Что касается задатка, то продавец обязан дать расписку о получении некой суммы от приобретателя.
Она подтверждает факт получения продавцом денег, поэтому входит в число обязательных документов. Если приобретатель нарушил условия договора, то задаток остается у продавца.
Нужно предпринять меры, позволяющие аннулировать договор купли-продажи до сдачи его на регистрацию. Соответственно нормативам он считается заключенным со времени, когда произведена государственная регистрация договора.
Нужно также учесть факт, что до ее прохождения собственником недвижимости остается продавец.