Menu

На вопросы читателей "Мегаполиса"

отвечает юридический партнер правового центра "Вигенс" 

Александр Гайворонский

(Вы можете задать свои вопросы, использую форму в нижней части страницы)

imarat stroy
aiu kurulush

Продажа квартиры по доверенности

Я сейчас продаю свою квартиру. Но в связи с семейными обстоятельствами мне надо срочно выехать в Россию и какое-то время там находиться. Продажу квартиры останавливать не хочу, вдруг придет мой покупатель. Хотелось бы узнать, как лучше оформить доверенность на продажу недвижимости и какие могут быть при этом риски?

Продажа квартиры по доверенности - это заключение договора купли-продажи от имени продавца представителем на основании соответствующего документа-основания, содержащего перечень полномочий.

Доверенность - это документ, наделяющий правом совершения правовых действий. На её основании можно совершать сделки с третьими лицами, подписывать договоры и совершать иные действие, не противоречащие действующему законодательству.

Такая организация правоотношений между покупателем и продавцом ничем не отличается от личного присутствия собственника квартиры во время заключения сделки. Сама процедура получения доверенности является односторонней самостоятельной сделкой с определёнными особенностями, вследствие которых существуют некоторые риски для сторон.

Риски

Рассмотрим основные понятия, связанные с определением и оформлением доверенности в соответствии с действующим законодательством, перечислим основные риски и прочие особенности.

Невозможно точно утверждать, что приобретение недвижимости, продаваемой по доверенности, рискованно всегда. К примеру, отчуждение квартиры, находящейся в долевой собственности членов семьи, не несёт рисков, если доверенными лицами будут являться родственники. То есть они займутся продажей и своих долей, и долей более занятых и менее энергичных членов семьи. Важно, чтобы полномочия доверенных лиц были отражены в документе максимально чётко. Довольно успешна и безопасна практика выдачи доверенностей на осуществление отдельных видов поручений, что позволяет значительно упростить процедуру подготовительных работ перед сделкой.

Так, продавец может выдать доверенность риэлтору или вашему знакомому, на основании которой он будет наделён полномочиями по подготовке всей необходимой для продажи имущества документации.

Для сбора полного пакета документов придётся не однажды посетить госорганизации. В данном случае риска для клиента нет никакого - в доверенности подобного рода не предусмотрено наделение доверенного лица исключительными правами на отчуждение недвижимого объекта и получение денег за продаваемую квартиру.

Как и в случае обычной продажи налог со сделки с недвижимостью уплачивает продавец.

На первый взгляд, стандарт­ные формулировки действий доверенного лица будут звучать вполне невинно: «управление и распоряжение имуществом», «совершение от имени продавца сделки», «право подписи от имени продавца». Вроде бы ни слова не будет сказано о получении денег, вырученных от продажи. Но тем не менее таким правом уполномоченное лицо будет наделено. Поэтому оформление доверенности и её присутствие на сделке купли-продажи уже сопряжено с множеством рисков и требует особой бдительности всех сторон-участников.

Если человек плохо осведомлён в юридических тонкостях, его нетрудно уговорить на выдачу подобного документа. В качестве аргументов могут предоставить внушительный перечень действий, который они совершат: оформят наследство, приватизацию и прочее.

В данном случае продажа квартиры по доверенности: договор и прочие документы будут находиться под полным контролем других лиц. Поэтому сотрудники нотариальных контор с большим недоверием относятся к удостоверению сделок, заключаемых по доверенности: им не избежать хлопот, если выяснится, что бывший собственник был введён в заблуждение по поводу выдачи доверенности и заявит, что будет отсуживать потерянное жильё.

Например, целесообразно оформить доверенности от имени пожилых родителей на детей, которые более активны и ориентированы в вопросах продажи недвижимости. При этом стоит позаботиться о сборе документов, которые станут подтверждением степени родства, во избежание недоверия и сомнений нотариуса. Если вы являетесь потенциальным покупателем квартиры, сделка купли-продажи которой будет заключаться представителем собственника по генеральной доверенности, обязательно уточните причины выдачи данного документа и убедитесь, что доверитель осведомлён о том, что его жилплощадь будет отчуждаться в вашу пользу.

Подстраховка

Рекомендуем убедиться в том, что доверитель, особенно если он пожилой человек, не умер с момента выдачи документа (смерть доверителя является основанием для прекращения действия доверенности и сделка купли-продажи может быть признана ничтожной, то есть недействительной). Рекомендуем включить в доверенность пункт о том, что она должна быть удостоверена у нотариуса до заключения сторонами договора купли-продажи. Также стоит как можно более конкретно и подробно перечислить действия, совершать которые будет вправе доверенное лицо.

Необходимо установить и срок действия документа, но имейте в виду, что он не должен превышать трёх лет с момента вступления доверенности в законную юридическую силу.

Вы можете оформить доверенность с правом передоверения. Это значит, что доверенное лицо сможет передать свои полномочия третьему лицу в случае возникновения непредвиденных ситуаций, когда он не сможет выполнить от имени продавца сделку. Знайте, что вы имеете право отозвать доверенность, если в ней отпадёт необходимость. Основания для прекращения доверенности: истечение срока; отмена документа лицом, её выдавшим; отказ доверенного лица от своих полномочий; смерть доверителя, признание его безвестно отсутствующим, ограниченно дееспособным либо полностью недееспособным; полная реализация полномочий; признание недействительности документа судом.

Правовые последствия прекращения доверенности начинаются с того момента, когда представитель доверителя узнаёт об этом. До такого момента он имеет полномочия совершать действия, предусмотренные документом. Продажа квартиры по доверенности в ипотеку или иным образом предполагает обязательное заверение документа. Его можно произвести в нотариальной конторе. Но в исключительных случаях заверить доверенность имеют права главные врачи больниц, руководители воинских частей и исправительных заведений. Подробный список таких исключительных случаев приведён в Гражданском кодексе.

Необходимые документы

Большинство сделок, на которые распространяется действие генеральной доверенности, проходят процедуру обязательной регистрации. Поэтому доверенность должна обязательно быть заверена у нотариуса. Чтобы оформить право на совершение действий доверенным лицом от лица заверителя, необходимо представить сотруднику нотариальной конторы следующие сведения: полные данные о доверителе; полные данные о доверенном; какими правами будет наделено доверенное лицо (на совершение сделки купли-продажи с объектом недвижимости); срок действия, при этом обязательно обозначается дата выдачи документа; список действий, которые сможет выполнять доверенное лицо. Так как сделка купли-продажи, совершаемая от имени продавца уполномоченным лицом на основании доверенности, производится в таком же порядке, как и стандартная сделка, документы требуются аналогичные: правоустанавливающий документ на квартиру, удостоверения личности сторон и сама доверенность.

Поделится в
Еще из этой категории: « Повестка в суд Разошлись мирно »
back to top

Случайные

Follow Us