Menu

На вопросы читателей "Мегаполиса"

отвечает юридический партнер правового центра "Вигенс" 

Александр Гайворонский

(Вы можете задать свои вопросы, использую форму в нижней части страницы)

imarat stroy
aiu kurulush

Предварительный договор

Мы получили в наследство дом, продали его. Полученных денег достаточно для приобретения квартиры в строящемся многоэтажном доме. Фирма-застройщик предлагает заключить не договор долевого строительства, а предварительный договор купли-продажи. Как по закону должен выглядеть этот договор, чтобы не быть обманутыми?

Предварительный договор - это договор, в котором стороны выражают намерение заключить в будущем контракт на выполнение услуг, работ, передаче какого-либо имущества в собственность. Условия выполнения основного договора должны быть указаны в предварительном договоре. Этот договор должен обязательно оформляться в письменном виде, и очень часто форма такого договора аналогична форме договора основного. В предварительном договоре, как правило, указываются существенные условия, например, предмет и сроки заключения договора основного. При отсутствии конкретных сроков по умолчанию срок подписания основного договора один год.

Предварительный договор о приобретении квартиры или, возможно, другой недвижимости – к сожалению, очень ненадежный способ защиты прав покупателя по причине очень многих рисков.

Значение предварительного договора

Предварительный договор о купле-продаже квартиры, например, или другой недвижимости, либо предварительный договор аренды недвижимости – это нотариально заверенное «желание» покупателя перед продавцом, в простонародье это называется задаток, который в случае неудачи поможет вам получить хоть какую-то компенсацию, как минимум за потраченное время. Как видно из анализа данных норм, предварительный договор не создает для сторон каких-либо материальных прав и обязанностей, кроме одного обязательства: заключить в течение согласованного срока определенный тип гражданско-правового договора на заранее согласованных условиях. Целью такого заключения предварительного договора всегда является подтверждение честности намерений по заключению в будущем договора, по содержанию которого сторонам удалось достичь договоренности. В данном случае имеется в виду то, что предварительный договор не трансформируется в основной со временем, а создает для сторон обязательства совершенно иные, чем основной.

В момент оформления данного договора купли-продажи недвижимости передается аванс либо задаток в счет оплаты полной суммы от суммы основного договора. На этом этапе все понятно, при заключении основного договора купли-продажи платится вся сумма, закрепленная в предварительном договоре купли квартиры, за исключением суммы раннее уплаченного по предварительному договору аванса.

Выгода

Когда предварительный договор выгоден покупателю? Допустим, мужчина решил купить 2-комнатную квартиру. Чтобы продавец «двушки» в последний момент не передумал, заключать сделку или не завысил цену тысяч на 100, как раз и пригодится предварительный договор с передачей задатка. Они закрепляют цену и оговаривают сроки.

Когда предварительный договор выгоден продавцу? Когда вы договорились на словах, что покупатель приобретет именно вашу недвижимость и именно за оговоренную цену, чтобы можно было спокойно рассчитывать на эти деньги. И тогда, даже если покупатели найдут более интересный вариант, они десять раз подумают, прежде чем нарушить договор.

Предварительный договор - это договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока заключить договор в будущем на тех условиях, которые были установлены предварительным договором. Основное и важное отличие – срок подписания основного договора. Так, для субъектов хозяйственной деятельности предварительные договора имеют срок подписания максимум в один год по законодательству. Ели это гражданско-правовой договор (стороной выступает физическое лицо) то в таком случае, срок ограничивается исключительно таким договором. Правильная форма данного типа договора – один из важных нюансов для закона. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если она не установлена, то тогда в письменной форме.

Существенные условия настоящего договора определены в Гражданском кодексе.

Без координации существенных условий настоящего договора соглашение не считают заключенным.

Как предотвратить неисполнение договора

В обычной жизни существует правило, применимое и к предпринимательской деятельности: проблему всегда проще предотвратить до ее возникновения, чем решать после того, как она возникла. Ведя переговоры о заключении сделки и подписывая договор, предприниматель может изначально обезопасить себя от нарушения договорной дисциплины контрагентом и тем самым предотвратить неисполнение им договора.

Действующее законодательство предусматривает целый набор способов обеспечения исполнения сторонами обязательства. Эти способы позволяют повысить вероятность надлежащего исполнения контрагентом-должником обязательств, то есть, побудить контрагента (хотя бы под страхом неблагоприятных последствий) исполнить его обязательство.

К традиционным, предусмотренным законом, способам относятся неустойка, залог (в том числе, залог недвижимости - ипотека), удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия и задаток. Необходимо отметить, что Гражданский кодекс дает право участникам гражданского оборота предусматривать и иные, не противоречащие закону способы обеспечения обязательства.

Самым простым и распространенным способом побудить должника исполнить обязательство является установление в договоре неустойки. Неустойка (штраф, пеня) – это денежная сумма, которая уплачивается должником в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Неустойка может быть предусмотрена как в твердой сумме, так и в виде процента от определенной суммы (цены товара, стоимости работ и т.п.).

Бесспорный плюс неустойки для кредитора – отсутствие необходимости доказывать факт причинения должником убытков или иных неблагоприятных последствий нарушения контрагентом обязательства. Суд взыскивает неустойку за сам факт нарушения, независимо от того, повлекло ли неисполнение обязательство какие-либо неблагоприятные последствия для кредитора.

Закон делит неустойку на договорную (установленную договором, при этом, соглашение о неустойке должно обязательно быть заключено в письменной форме) и законную. Законная неустойка – предусмотренная законом, соответственно, она обязательна для применения независимо от того, предусмотрели ли ее уплату стороны в своем соглашении.

Самый известный пример законной неустойки на практике – проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные Гражданским кодексом. В отношении процентов необходимо учитывать принципиальный момент: эти проценты взыскиваются только за неисполнение денежного обязательства (по оплате товара, работ, услуг). На остальные, неденежные обязательства (поставить товар, выполнить работу, оказать услугу, предоставить информацию, документы и т.д.) данное требование ГК КР не распространяется. Поэтому, если исполнение определенного обязательства для вас важно, и оно носит неденежный характер, неустойка должна быть предусмотрена договором.

Минус неустойки для кредитора – возможность ее уменьшения судом в случае, если, по мнению суда, размер неустойки «явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства». Это означает, что при взыскании неустойки суд может по своему усмотрению снизить ее размер, если он «слишком велик». При этом «несоразмерность» - это оценочное понятие, которое определяется судьей в конкретной ситуации, исходя из фактических обстоятельств дела.

На практике суд принимает во внимание различные обстоятельства: соотношение размера неустойки с размером основного долга; размер ставки (вы вправе предусмотреть в договоре взыскание неустойки по ставке хоть 1 % в день, но суд этот размер скорее всего уменьшит, поскольку он значительно превышает средние рыночные ставки); период просрочки исполнения и иные факторы. Тем не менее в силу своей простоты и разумности неустойка является наиболее распространенным способом обеспечения исполнения обязательства.

Поделится в

Из последнего опубликованного Прочие авторы

back to top

Случайные

Follow Us