Menu

На вопросы читателей "Мегаполиса"

отвечает юридический партнер правового центра "Вигенс" 

Александр Гайворонский

(Вы можете задать свои вопросы, использую форму в нижней части страницы)

imarat stroy
aiu kurulush

Правильный выбор банка при ипотеке

Мы с мужем объездили все банки, которые выдают ипотечные кредиты в Бишкеке. Получается, выгодно оплатить кредит, нежели всё-таки снимать жильё. Лучше уж платить проценты за своё жильё. Все банкиры улыбаются и суют нам договора на куче страниц. Понимаем, что нужно проверять договор с юристами, но выносить договора из банка никто не даёт. Есть ли «чёрный» список ненадёжных банков?

Такого списка официально не существует. Может быть, существует, но неформально, в интернете.

При выборе банка следует обратить внимание на то, когда банк выдает необходимую Вам сумму для расчета с продавцом. Существует два варианта. В первом случае, в день подписания договора купли-продажи. Во втором – после государственной регистрации права собственности. Свой же первоначальный взнос вы можете передать продавцу при подписании договора. Практика показывает, что большинство продавцов не соглашаются на вторую схему расчетов, желая получить деньги сразу. Поэтому выбирайте банк, который выдает деньги «день-в-день».

При выборе банка сразу обратите внимание на размер различных комиссий: за открытие, обслуживание текущего или ссудного счета и так далее. Что касается методики подсчета суммы выдаваемого кредита, то у каждого банка они свои.  Чтобы найти наиболее выгодный для себя кредит придется подробно изучить 5-10 банковских программ. C поиском оптимальной программы банка могут помочь кредитные брокеры - профессиональные посредники между кредитным учреждением и заемщиком. 

Получите четкое представление, к кому обратиться, если вы решили рефинансировать кредит. Нужно учитывать, что список банков, реально предоставляющих услугу рефинансирования, невелик, поскольку ваш договор может не содержать таких условий с банком, но изменить договор всегда можно по письменному соглашению сторон (т.е. заёмщика и банка при наличии обоюдного согласия).

Самым оптимальным вариантом с точки зрения дополнительных затрат является перекредитование в том же банке, где вы брали свой первый заем. В практике нередки ситуации, когда изначально банк-кредитор отказывается снизить ставку. Иногда банки все-таки идут навстречу клиенту. Но чаще банк приходится менять.

Банкам выгодно привлекать чужих клиентов: рефинансирование используется ими как инструмент привлечения уже проверенных заемщиков, с хорошей кредитной историей. Если вы задерживали выплаты предыдущему банку, новый банк вряд ли согласится на рефинансирование. 

Если вдруг произошло непредвиденное, и вы больше не можете справляться с ежемесячными платежами по выплате кредита, совсем не обязательно допускать ситуацию, в которой банк продает квартиру и возвращает вам то, что вы выплатили плюс небольшую разницу (а квартира будет продаваться не по рыночной цене, а ниже), Вы можете сами найти покупателя, который покроет оставшуюся сумму, после чего Вы, как собственник без обременения сможете передать квартиру будущему владельцу. Так Вы получите большую сумму.

Продажа недвижимости при невыплате кредита

В договоре купли-продажи и ипотеки может быть предусмотрено условие о возможности обращения взыскания на жилое помещение во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации обеспеченного ипотекой жилого помещения при обращении взыскания на него по решению суда.

Порядок и способы реализации обеспеченного ипотекой жилого помещения при обращении взыскания на него по решению суда могут быть установлены специальным соглашением. В этом случае оно подлежит государственной регистрации так же, как и сам договор купли-продажи и ипотеки.

Каждый из нас, прежде чем стать заемщиком, должен оценить все положительные и отрицательные стороны долгосрочного займа, предполагающего залог недвижимости, а значит, и ограниченные возможности по распоряжению и пользованию ей, а также многолетнее бремя ежемесячных платежей по кредиту и прочих обязательств, которые лягут на плечи заемщика.

Рассуждая о рисках при покупке недвижимости с привлечением заемных средств, можно утверждать, что главным из них является невыплата по кредиту. Заемщик, как правило, кредитуется на длительный срок, а значит просчитать баланс доходов и расходов бывает весьма сложно. Свои доходы следует считать по минимуму, а расходы по максимуму, учитывая, что ежемесячные расходы на питание, квартплату, топливо растут ежемесячно. Рассчитывать на резкое увеличение доходов не стоит, а если такое и произойдет, существует возможность внести платеж в счет досрочного погашения кредита, уменьшив его срок или сумму ежемесячного платежа.

Порой, стараясь получить необходимую сумму кредита, заемщик всеми силами пытается показать для банка необходимую платежеспособность, намеренно предоставляя информацию кредитору о завышенном доходе. Не оценив должным образом свои возможности по погашению кредита, заемщик ставит себя в трудную ситуацию. И задерживая платежи по кредиту, покупатель квартиры сильно рискует и несет дополнительные расходы по штрафным санкциям. Многократными нарушениями обязательств по кредитному договору заемщик может вынудить банк пойти на крайние меры: реализовать предмет залога и погасить долги заемщика. Можно отметить, что кредитору такая операция не выгодна по многим причинам. Банки прибегают к таким мерам лишь в крайних случаях, когда нельзя найти других выходов из сложившейся ситуации.

Четкость и последовательность

Любому человеку, не имевшему ранее опыта покупки недвижимости в кредит, очень сложно правильно организовать процесс покупки недвижимости с привлечением кредита. Трудно четко представить себе последовательность действий и их значимость. Легко ошибиться в выборе банковского продукта с учетом возможностей и желания заемщика и способностью кредитора к выдаче необходимой денежной суммы на приобретение определенного вида недвижимости: квартиры, комнаты, загородного дома, земельного участка.

Например, вы выбираете, казалось бы, оптимальную для вас программу кредитования. Банк одобряет вас как заемщика, но, приступая к подбору жилья, вы узнаете о том, что квартиру, которую вы решили приобрести, невозможно купить по данной кредитной программе, в силу тех или иных обстоятельств (технического состояния, расположения, типа дома и т.д.). Рассчитывая срок, сумму кредита следует учитывать, что далеко не всегда кредитор одобрит всю запрашиваемую сумму кредита, даже если сотрудник банка предоставил вам предварительный расчет по кредиту. Окончательное решение по сумме и условиям предоставляемого вам кредита будет принимать кредитный комитет банка на основании предоставленной Вами информации и документов, проведя определенный анализ.

Поделится в
back to top

Случайные

Follow Us