Ваши возмущения напрасны, поскольку сотрудники Госрегистра, действительно, не проверяют законность доверенности, считая её законной, пока не поступит решение суда об её отмене или заявление лица, её выдавшего об отмене.
В последнее время всё чаще приходится сталкиваться с ситуациями, когда сделки с недвижимостью совершаются по доверенности. Это происходит тогда, когда человек, желающий продать или купить недвижимость, находится далеко от места совершения сделки, например, за границей. Или он слишком занят, у него нет времени для подготовки сделки с недвижимостью, или человек болен, и тогда он передаёт свои полномочия другому лицу, оставляя ему доверенность на сделки с недвижимостью.
Доверенности отличаются по форме составления и по набору полномочий. Форма доверенности напрямую связана с видом сделки.
При совершении сделки с недвижимостью закон допускает заключение договора купли-продажи в простой письменной форме, но если одно лицо доверяет другому представлять свои интересы, то в этом случае доверенность должна быть обязательно заверена нотариусом.
Так же необходимо быть уверенным в объеме набора полномочий. Доверенность может быть выдана только для того, чтобы оформить и получить необходимые документы, в таком случае, естественно, у поверенного нет полномочий на проведение операций, связанных с покупкой-продажей и прочими действиями, влекущими за собой смену владельца. Для получения права распоряжения имуществом в полном объеме используется доверенность на недвижимость с правом распоряжения (например, продажи). Она обязательно заверяется нотариально. При этом доверитель может прервать ее действие в любое время, вне зависимости от даты окончания, указанной в документе.
Если Вы заключаете договор с лицом, действующим по доверенности, обязательно надо проверить саму доверенность, проверить полномочия лица выдавшего доверенность, убедиться, что она оформлена надлежащим образом и срок ее действия не истек.
Кроме того необходимо убедиться, что доверенность не прекратила свое действие. В Гражданском кодексе КР приводится перечень оснований прекращения действий доверенности. К этим основаниям относятся: смерть гражданина или ликвидация организации, которые выдали доверенность, истечение срока ее действия, отзыв доверенности выдавшим ее лицом или отказ поверенного, а также смерть поверенного.
В случае, если доверитель отменяет свою доверенность, он обязан сообщить об этом действующему от его имени поверенному, а также известным ему третьим лицам, для представительства перед которыми была выдана доверенность.
Есть определенные риски, связанные со сделками по доверенности, особенно в случае продажи недвижимости, поэтому покупатели не очень охотно на это идут из опасения, что сделку, могут признать недействительной. Самыми распространенными рисками являются: подделка доверенности, окончание срока ее действия или ее отмена, а также смерть доверителя, в соответствии, с чем доверенность теряет юридическую силу.
В первую очередь, при совершении сделок по доверенности необходимо проверить ее подлинность. Для этого целесообразно встретиться с лицом, выдавшим доверенность, с нотариусом, чтобы убедиться в том, что доверенность на самом деле была оформлена по всем правилам, до настоящего времени не отменена, а доверитель в добром здравии. Если есть опасения в недееспособности или ограниченной дееспособности доверителя можно запросить справку из ПНД.
Во-первых, доверенность, как и любой другой документ, можно элементарно подделать. При этом если бумаги на квартиру (например, выписка из единого реестра прав на недвижимое имущество) являются лишь дубликатом данных, хранящихся в ГРС (соответственно, их можно проверить по электронной базе), то в случае с доверенностью придется поверить самой бумаге.
Во-вторых, доверенность может быть отозвана доверителем в любой момент. Все сделки, совершенные по такой доверенности, являются ничтожными. В такой ситуации разумно приложить все усилия, чтобы отыскать собственника квартиры и проводить сделку с его непосредственным участием. Представитель, это делает в основном, когда продавец постоянно проживает за пределами страны.
Более сложной является ситуация, когда доверенность «приравнена к нотариальной». Иными словами, ее заверяли органы, приравненные по юридическому статусу к нотариусам (например, доверенность выдана в местности, где нет нотариуса). К ним обязательно следует направить запрос с просьбой - подтвердить, что доверенность, действительно, выдавалась и впоследствии не была отменена.