Menu
imarat stroy
aiu kurulush

Айдар Сукенбаев: Если покупать жилье, то сейчас

После зимнего затишья на рынке недвижимости Кыргызстана ожидается сезонное оживление. Предлагается множество вариантов жилых и нежилых помещений, уже готовых и под самоотделку. Но покупок-продаж пока немного. Цены остаются «кусачими», и далеко не каждый кыргызстанец может позволить себе обзавестись заветными квадратными метрами.

О нынешней ситуации на рынке жилья и перспективах на ближайшие два года «Мегаполису» рассказал аналитик Департамента кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество ГРС ППКР Айдар Сукенбаев.

Почем метры?

– Айдар Сатыбалдиевич, сколько сейчас стоят квартиры в столице?

– Средневзвешенная цена за квадратный метр – 725 долларов. Но многое зависит от серии. Так, однокомнатная квартира 104 серии обходится в 845 долларов за метр, двухкомнатная – 766, трехкомнатная – 715. Метр в «однушке» 105 серии стоит 739 долларов, в «двушке» – 741, в «трешке» – 797.

В Бишкеке за январь 2018 года стоимость квадратного метра в многоэтажках повысилась на 3,7% по сравнению с декабрем прошлого года. За первый месяц этого года продано на 17,6% больше квартир, чем в аналогичный период прошлого года. Для сравнения: в Оше за январь квадратный метр подорожал на 2,8%, а количество сделок по сравнению с прошлым годом увеличилось на 24,3 %.

– А как «идет» жилье индивидуальной планировки, так называемые «элитки»?

– Совсем недавно, вплоть до 2014 года, сделок по индивидуальным проектам было минимум. В январе этого года из всех проданных квартир 46% – индивидуальной планировки. Такие квартиры стали продаваться даже больше, чем 104 серия. За январь этого года продано 86 «однушек» индивидуального типа против 31 – 104 серии. Двухкомнатных «индивидуалок» продано 157, трехкомнатных – 121. Как правило, люди покупают такое жилье для себя, а не с целью перепродать. Хотя цены на индивидуальные проекты совсем не низкие. Например, квадратный метр в новой «трешке» стоит 713 долларов при средней площади жилья 98 метров.

– Сейчас в республике действует более сотни компаний-застройщиков. И цены на квартиры под самоотделку сопоставимы, а местами даже привлекательней, чем на вторичном рынке. Какова сейчас ситуация со сделками на рынке строящегося жилья?

– Первичный рынок мы не отслеживаем. Здесь идет договор о долевом участии. Поэтому цены первичного рынка обычно сравниваются с себестоимостью. По последним данным Госстроя Кыргызстана, средняя себестоимость строящегося жилья в Бишкеке – 450 долларов за квадратный метр. Возможно, это верные данные, а может, и завышенные. Во всяком случае, до вступления республики в Евразийский экономический союз цены на первичном рынке были выше. Металл и стройматериалы, которые привозили из России и Кахзахстана, облагались таможенными пошлинами. Сейчас пошлин нет, и себестоимость строительства, естественно, уменьшилась.

Мы можем сами грубо высчитать реальную себестоимость строящегося жилья. Смотрите, обычно готовые квартиры продаются по ценам в 2-2,5 раза больше себестоимости. Если мы возьмем средние 800 долларов за метр и разделим на 2,5 и 2, то получим 320-400 долларов. Такой может быть себестоимость. И сегодня некоторые строительные компании продают квартиры по 500-600 долларов за метр, что очень близко к этим цифрам.

Старое и новое

– Айдар Сатыбалдиевич, как вы думаете, можно ли доверять качеству строящихся многоэтажек?

– Раньше я не доверял. Но, мне кажется, в последнее время компании стали больше внимания уделять качеству. Между застройщиками появилась конкуренция. Они заинтересованы в привлечении клиентов. Раньше людям просто показывали пустое место или котлован, давали буклет с красивыми картинками. Этому мало кто верил. Поэтому теперь застройщики сначала возводят каркас здания, заполняют стены, проводят коммуникации. И люди начали верить кампаниям. Отлично срабатывает «сарафанное радио»: я купил – мне понравилось, значит, я посоветую знакомым приобрести такую же квартиру. Хотя недавний случай с кампанией «Авангард Стиль» подпортил репутацию первичного жилья.

– Это когда с дольщиков вяли деньги, не выдав им даже квитанций об оплате, а потом отрицали факт получения средств? Скажите, на что гражданам нужно обращать внимание при покупке квартиры в строящемся доме, чтобы не попасть в такую же ситуацию?

– В первую очередь, надо зарегистрировать договор о долевом участии, чтобы в случае необходимости на суде было что показать. Сделка должна быть документально оформлена в Госрегистре. А потом подписывается договор с отсрочкой, что тоже фиксируется у нас.

– Помимо новых домов в Кыргызстане остается много ветхого жилья, те же «хрущевки», или квартиры 104 серии. Каковы перспективы обновления жилищного фонда страны?

– Квартиры 60-70-х годов постройки до сих пор продаются хорошо. По нашим наблюдениям, стоимость квадратного метра от срока эксплуатации дома почти не зависит. Гораздо более важные факторы – расположение и этажность. Это говорит об актуальности и востребованности старых домов.

В перспективе строящегося жилья все равно будет недостаточно для обеспечения населения. Поскольку идет постоянная внутренняя миграция. Нынешняя обеспеченность населения республики жильем – 15,7 метра на человека. Еще недавно было 12. Но до стандарта Евразийского союза – 18 квадратов на человека – мы пока не дотягиваем. Согласно программе до 2020 года по обеспечению кыргызстанцев жильем, необходимо ежегодно строить квартиры на 5 миллионов квадратных метров. Но эти цифры пока не опережают спрос.

Купить или не купить?

– Айдар Сатыбалдиевич, для большинства граждан собственное жилье остается непозволительной роскошью. Почему цены держатся на высоком уровне и постоянно растут? Возможно, это основано на обычных спекуляциях?

– Я бы не сказал. Цены, заложенные во время первого пика в 2007 году, держались искусственно, не подкрепляясь экономическим ростом. Но люди привыкли к ним. Возможно, цены высокие еще и потому, что у нас спрос превышает предложение. Также они не падают, благодаря денежным переводам мигрантов, которые в этом году составили 2 миллиарда 288 миллионов долларов. Это почти половина внешнего долга Кыргызстана. А, как сообщает Нацстатком, 30-40% переводов от мигрантов идут на покупку или строительство жилья.

Да, нынешние цены для большинства граждан высокие. Если анализировать доступность жилья, то среднезажиточному кыргызстанцу нужно копить 15-16 лет, чтобы приобрести квартиру. В России этот показатель – 4 – 4,5 года. В странах Запада – еще меньше.

– Остается надеяться на госипотеку?

– Государственная ипотека – важный социальный вопрос, который сейчас решается. Мне кажется, в том числе благодаря этой кампании, покупаемость жилья повысилась. Развивать ипотеку нужно. Но это не приводит к снижению цен: ставки очень высокие.

– По вашим предположениям, каких изменений ждать на рынке недвижимости в ближайшее время?

– Согласно тенденции, цены будут расти. Помните, в 2005 году пошло оживление, подъем цен на недвижимость. Ипотечные организации вкладывали большие деньги в развитие рынка, и в 2007 году цены подскочили в три раза. Это был первый ценовой максимум. Но потом образовался «мыльный пузырь». В 2008 году наступил финансовый кризис. В сфере недвижимости пошел спад и депрессия. Несмотря на это, до 2011 года цены снова медленно поднимались. И так было до 2013 года, когда появился второй пик цен. Этот период – 2007-2013 годы – первый экономический цикл. И если следовать экономическим законам, то 6-летний цикл должен повториться: оживление, подъем, спад, депрессия.

Сейчас на рынке недвижимости продолжается депрессия. Но скорее всего, начиная с августа 2018 года, пойдет рост. Следующий пик цен предполагается на 2019 год, возможно, с переходом на 2020. Так завершится второй экономический цикл. Конечно, это не догма. Многое зависит от политической и экономической ситуации в стране. Но ценового обвала ждать не приходится.

– А каковы ваши прогнозы на весну и лето?

– Я думаю, весной цены начнут повышаться вплоть до лета, когда опять будет затишье. Но все эти изменения будут незначительны – в рамках сезонных колебаний.

– Всегда считалось, что покупка недвижимости – надежный способ вложения денег. Стоит ли сейчас вкладывать свои кровные в это?

– Пока идет депрессия, примерно до середины 2018 года, можно вкладывать. А уже начиная с четвертого квартала этого года, инвестировать в недвижимость станет невыгодно. В марте возможен рост на 2-3%. К концу года жилье может подорожать на 20%. Если хотите вкладывать деньги в жилье, то желательно сейчас.

Поделится в
back to top

Случайные

Follow Us